Subrogación de hipoteca: ¿Cuánto hay que pagar?

Si tienes algún inmueble hipotecado, pero quieres otras condiciones en tu préstamo, no te preocupes. Siempre podrás cambiar d entidad y realizar la subrogación de la hipoteca, no obstante, debes saber cómo subrogar una hipoteca y en qué casos es válido.

Pues, aquí te contamos todo respecto al tema, además de los beneficios que esta alternativa puede generarte.

1. ¿Qué significa subrogar una hipoteca?

La subrogación de una hipoteca se efectúa cuando el acreedor cambia la hipoteca obtenida de una entidad financiera a otra. Por lo general, un propósito común para ejecutar la subrogación es la oportunidad de modificar las condiciones financieras, los intereses y productos vinculados. La subrogación de hipoteca, en ocasiones, también es aplicada para ajustar los plazos de amortización.

Durante este proceso tanto el deudor como el banco que facilitó el préstamo hipotecario podrán ser sustituidos o reemplazados por un nuevo deudor. Así como también por otra entidad financiera tal como se mencionó en el párrafo anterior.

2. ¿Cuántos tipos de subrogación de hipoteca existen?

Actualmente, se trabaja con dos tipos de subrogación de hipoteca, estos son:

2.1. Subrogación de hipoteca de deudor 

Esta es la forma más habitual de subrogar cuando una casa está hipotecada y ocurre cuando se cambia el titular del préstamo hipotecario.

En estos casos, la entidad bancaria puede o no admitir al nuevo deudor, siempre y cuando realice un estudio previo de riesgos. Este proceso es muy similar al que se aplica antes de la concesión de un préstamo.

De este modo, se podrá asumir la deuda existente sin realizar un nuevo pago de impuestos por dicho evento. No obstante, será necesario abonar los gastos implícitos en la subrogación hipotecaria.

2.2. Subrogación de hipoteca de acreedor

A diferencia del anterior, esta acción consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. En sí, esta tipología de subrogación permite al cliente obtener mejores condiciones para su préstamo, sin tener que cancelarlo y adquirir uno nuevo.

De este modo es posible que el cliente se beneficie de la modificación en las condiciones de operación y el plazo acordado de amortización. Todo esto sin incurrir en el pago de impuestos, claro que, deberá abonar los gastos por la subrogación.

3. ¿Qué supuestos deben tomarse en cuenta antes de realizar una subrogación de hipoteca?

Si tienes la idea de subrogar tu hipoteca a otra entidad debes revisar primero las condiciones y los gastos que conlleva la subrogación. En este sentido, podrás valorar si el cambio merece la pena.

4. ¿Cuáles son los gastos de la subrogación de una hipoteca?

Como podrás imaginar, realizar una subrogación sin que se produzcan gastos es imposible. En realidad, el hecho de subrogar requiere el abono de una comisión, más un segundo pago para cubrir la nueva tasación de la vivienda.

Además se deben tener en cuenta si existe algún tipo de penalización o interés por realizar una amortización anticipada con tu anterior entidad bancaria. O si necesitas realizar la cancelación total de la hipoteca antes de solicitar un nuevo crédito sobre tu vivienda.

Por otra parte, están los gastos que no tiene que abonar el cliente, sino la entidad bancaria, por ejemplo: el impuesto de actos jurídicos documentados.

5. ¿En qué consiste la comisión por subrogación?

En sí, esta comisión supone el pago a la entidad bancaria por los cambios realizados en el contrato de la hipoteca en cuestión. El coste de esta comisión se encuentra limitado por la ley y varía en función de distintos factores. Por ejemplo: la fecha de la firma de la hipoteca, el tipo de hipoteca bien sea, fija o variable y la finalidad de la subrogación.

6. ¿Cuáles son los pasos para hacer la subrogación de hipoteca?

A continuación, te contamos cómo iniciar la subrogación hipotecaria paso por paso:

1. Primeramente, debes elegir la nueva hipoteca según tus necesidades actuales.
2. Después tendrás que acudir al banco al cual deseas cambiar y solicitar formalmente la subrogación. Allí recibirás la oferta de parte de la entidad donde se expliquen las condiciones de la operación.
3. Una vez se acredite la subrogación de la hipoteca en el otro banco, estarás en obligación de comunicarlo al banco original de la hipoteca.
4. Por último, para subrogar la hipoteca tendrás que firmar la escritura ante el notario para cerrar el trato.

6.1. Información adicional

Es posible que durante este proceso nuestra actual entidad financiera nos ofrezca una nueva oferta con condiciones más ventajosas para retenernos. En caso de que aceptes la contraoferta del banco será firmada una novación para que sean aplicadas las nuevas condiciones o ajustes. En cambio, si decides rechazar la contraoferta, sólo deberás seguir adelante con el proceso de subrogación.

7. ¿Cuáles son las ventajas reales de la subrogación de hipoteca?

En realidad, este proceso puede suponer un beneficio para ambas partes, es decir, el acreedor y el deudor.

En el caso del deudor el ahorro se genera un ahorro al no tener que solicitar un nuevo préstamo. De este modo se evita adquirir nuevos gastos e impuestos adicionales como el AIJD.

Ahora, el acreedor también se beneficia al no tener que abonar la comisión por cancelación, aparte de poder aprovecharse de ciertos beneficios fiscales. También es posible que al subrogar se produzca una reducción en los intereses del préstamo hipotecario, por consiguiente, podrán eliminarse las vinculaciones establecidas al inicio.

8. ¿Cuáles son los gastos que conlleva la subrogación de hipoteca?

Seguidamente te contamos cuáles son los gastos que tienen que afrontar tanto el deudor como el acreedor.

8.1. Gastos de subrogación de la hipoteca que paga el banco

La legislación hipotecaria vigente establece que el banco al cual traspasas una hipoteca debe cubrir los siguientes gastos:

• Aranceles de la notaría — Se trata del cobro que realiza el notario por formalizar legalmente el acuerdo de subrogación entre ambas partes. Este suele tener un costo de 0,2 a 0,5% sobre el importe del pago del préstamo subrogado.
• Aranceles del registro — Consiste en el cobro que realiza el Registro de Propiedad por inscribir el cambio de entidad bancaria; estos suelen costar 100 euros.
• Honorarios de la gestoría — Se refiere al pago para que la gestoría realice el traslado de la escritura a la notaría del Registro. Por su parte, esto tiene un costo que oscila entre los 200 a 500 euros, puesto que cada gestoría cobra lo que le parezca oportuno.

8.2. Gastos de la subrogación de hipoteca asumidos por el cliente

• Coste de la tasación de la vivienda — La vivienda puede tasarse durante el proceso de subrogación en función de conocer su valor y estudiar el caso. La tasación de un inmueble hipotecado, por lo general, cuesta entre 200 a 400 euros.
• Comisión por subrogación — Hace referencia a la comisión que cobra la entidad bancaria de la cual estás retirando la hipoteca.

9. ¿Cuánto cuesta contratar una nueva hipoteca?

Si estás optando por cancelar una hipoteca para contratar una nueva, deberás asumir todos los gastos asociados a la cancelación actual, estos son:

• Gastos por gestoría — Cuesta alrededor de 1.000 euros el trámite de cancelación registral de la hipoteca liquidada realizado por la gestoría del nuevo banco.

Recuerda que este trámite es necesario para eliminar la carga hipotecaria del antiguo préstamo, de modo que se pueda inscribir la nueva carga.

• Comisión por amortización anticipada — Consiste en el porcentaje que el banco actual puede cobrar por la liquidación de la deuda antes de tiempo. Esto puede resultar en el 0 al 2% sobre el importe pendiente hasta el momento de la cancelación, todo en función del contrato.

Ahora bien, también están los gastos de constitución que son los que explicamos abajo.

• Tasación — En este caso serían alrededor de 300 euros de media.
• Comisión de apertura — Sólo deberás cubrirla cuando la nueva entidad bancaria lo requiera, aunque no es usual que esta modalidad sea aplicada.

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