Si vas a adquirir un inmueble y el vendedor te ofrece realizar un contrato de arras, puede que la mejor opción sea aceptar. Mediante este tipo de documentos es posible prevenir ciertos inconvenientes a nivel legal, no obstante, no en todos los casos es recomendable.

A continuación, te indicaremos todo lo que necesitas saber respecto a estos contratos y cuál es su utilidad específica.

1. ¿En qué consiste el contrato de arras?

Se trata de un documento destinado a evidenciar el compromiso entre un comprador y un vendedor, tras la formalización de una compraventa. Como es de esperar, el derecho de adquirir un bien ocurre al entregar una suma de dinero por el precio establecido. Asimismo, este también tiene la oportunidad de establecer el resto de las condiciones pactadas con el vendedor.

De esta forma, ambas partes adquieren un compromiso, donde el vendedor está obligado a vender el bien. En consecuencia, el comprador estará obligado a pagar el precio por las condiciones previamente acordadas.

2. ¿Qué información y datos debe contener el contrato de arras?

La mayoría de las personas piensan que los contratos de arras al no ser definitivos no son importantes. Sin embargo, es todo lo contrario, ya que en este documento previo se reflejan las condiciones de una futura transmisión de bienes. En este sentido, todo contrato de arras que se celebre debe incluir los siguientes datos como mínimo:

• Información personal referente a ambas partes (vendedor y comprador) y sus firmas.
• Descripción e identificación del bien ofrecido y que es objeto del contrato.
• El precio final de la compraventa y la forma en la que se realizará el pago.
• La cantidad de dinero del anticipo, la cual se descuenta de la cantidad final.
• El plazo máximo para formalizar el contrato de la compraventa en cuestión.
• Una escritura pública que refleje el compromiso de firmar el contrato.
• La distribución de los gastos; si los hubiera.

2.1. Información adicional

En caso de que el comprador o vendedor esté casado bajo el régimen de gananciales, podrá firmar uno de los cónyuges. No obstante, al tratarse de un matrimonio en régimen de separación de bienes, deberán firmar ambos, lo mismo aplica para los no casados. Salvo que el inmueble se haya adquirido mediante un título particular por cualquiera de ellos.

3. ¿Quién puede elaborar el contrato de arras?

Dependiendo del supuesto, la elaboración del contrato puede realizarse por distintas personas, por ejemplo:

• Si el inmueble es ofertado entre dos particulares, la redacción del contrato de arras la efectúa el vendedor. De cualquier modo, también existe la posibilidad de que la responsabilidad sea delegada al comprador.
• Si se contratan los servicios de una inmobiliaria para la venta de un bien quienes se encargan de su elaboración es la misma empresa. Por supuesto, el coste de ello en muchos casos no está incluido en la comisión.
• Por último, también hay profesionales especializados en la redacción del contrato de arras, estos se llaman agentes. Ahora bien, el coste de los servicios de un agente siempre puede variar en función del profesional y la ciudad donde se ubique el bien.

4. ¿Cuántos tipos de contratos de arras existen?

Actualmente, el Tribunal Supremo reconoce sólo tres tipos de arras, reconocidas según el objeto por el cual se efectúa el acuerdo. Estas son: arras confirmatorias, penales y penitenciales.

Para elegir entre uno u otro, deberá ser estudiada la finalidad del contrato, pues cada tipo de arras presenta distintas consecuencias jurídicas. Por lo tanto, es importante especificar la clase de arras en que se entrega dicha suma; de lo contrario se consideran como arras confirmatorias.

5. ¿En qué consisten las arras confirmatorias?

Esta denominación corresponde al anticipo del precio total que las partes acuerdan al formalizar el contrato de compraventa. En sí, puede ser visto como una primera entrega o primer plazo de pago. De este modo, la cantidad entregada se imputan al final la cantidad de arras confirmatorias.

Cabe destacar que dichas arras no están reguladas en el Código Civil, por consiguiente, deben conocer la voluntad de ambas partes respecto a la entrega.

5.1. ¿Qué ocurre si se incumplen las arras confirmatorias?

De haber un incumplimiento, en su defensa, el perjudicado podrá tomar acción mediante alguna de las siguientes opciones:

• Exigiendo el cumplimiento de la obligación, además de solicitar intereses.
• Resolver el incumplimiento y solicitar una indemnización por los daños posibles causados, acompañado de los intereses.

Claro que, las arras confirmatorias no deben considerarse una indemnización de daños y perjuicios, pues serían arras penales. Por otra parte, si el perjudicado decide exigir el cumplimiento, podrá solicitar la resolución de la obligación, siempre que resulte imposible cumplirlo.

6. ¿En qué consisten las arras penales?

La función principal de estas arras es garantizar el cumplimiento del contrato de compraventa. A diferencia de las demás arras, las arras penales no instan a un anticipo del precio total a pagar por el inmueble. Tampoco otorgan el derecho de desistir del contrato principal a ninguna de las partes.

Ahora, igual que en el caso anterior, estas arras tampoco están reguladas expresamente en el Código Civil. No obstante, son equiparables con las obligaciones de cláusula general, además, los jueces pueden moderar las cuantías de las arras penales.

6.1. ¿Cuál es la cuantía establecida para las arras penales?

En cuanto a la cantidad, esta podrá ser acordado por las ambas partes, ya que no existe una regulación específica para ello.

6.2. ¿Qué ocurre si se incumplen las arras penales?

Los efectos jurídicos cuando ocurre un incumplimiento son los que mencionamos a continuación:

• Incumplimiento de parte del vendedor —deberán devolverse por duplicado o el importe acordado.
• Incumplimiento de parte del comprador —perderá la cantidad pagada, es decir, el importe pactado.

De este modo, el deudor deberá cumplir con su obligación contractual, salvo que fuese reservado de dicho derecho. Conjuntamente, el acreedor no podrá exigir el cumplimiento de las obligaciones contractuales a no ser que se le otorgue dicha facultad.

7. ¿En qué consisten las arras penitenciales o de desistimiento?

Se trata del precio que debe pagar el comprador o vendedor, siempre y cuando desista del contrato de compraventa antes de su consumación. En otras palabras, un comprador puede desistir de su compromiso a cambio del pago de una cantidad acordada bajo el concepto de arras penitenciales.

Así pues, la diferencia entre las arras penitenciales y las anteriores, es que no se activan por el incumplimiento de alguna de las partes. Al contrario, sólo otorgan la facultad de desistir al compromiso.

7.1. ¿Cuándo son aplicables las arras penitenciales?

Cuando ocurre el desistimiento del comprador, es decir, cuando ya no quiere continuar el contrato. No obstante, una vez desista perderá todas las cantidades entregadas bajo concepto de arras penitenciales.

Por el contrario, cuando el vendedor desiste del contrato, deberá devolver el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

8. ¿Las arras son iguales al pago por aplazado del precio?

Aunque es habitual confundir ambos conceptos, se trata de actos completamente distintos. Por un lado, cuando se realiza el pago de una parte del precio se está en presencia de un contrato de compraventa con precio aplazado. Puesto que ni el vendedor ni el comprador puede cancelar el contrato de forma unilateral.

Ahora bien, el contrato de arras requiere la constancia expresa de la entrega de una cantidad como garantía para ambas partes. De esta forma, se adquiere el compromiso previo a la compra y venta de la propiedad en cuestión.

9. ¿Cuánto cuesta elaborar un contrato de arras?

Como mencionamos antes, el coste del contrato de arras no es fijo, en realidad, depende de cuán compleja sea la compraventa y sus implicaciones.

10. ¿Dónde puedo conseguir una plantilla de contrato de contrato de arras?

Si vas a comprar o vender un inmueble y quieres realizar tu mismo el contrato de arras puedes descargar una plantilla en Word para modificarla a tu gusto pulsando el siguiente botón:

Pese a que puedes redactar un contrato de arras a tu gusto, siempre te recomendamos que acudas a un profesional para que te asesore de las clausulas que puedes incluir en el documento.

11. ¿Quién debe hacer entrega del pago del contrato de arras?

Lo más común es que el pago del importe esté indicado en el contrato y este corre a cargo del comprador. Al efecto, la cantidad que debe abonar como señal como una prueba de su interés por el inmueble que desea adquirir.

De cualquier manera, el porcentaje que debe pagar el comprador puede oscilar entre el 5 al 15% del precio de la casa. Por supuesto, dicho importe que pague al acceder a la compra será descontado al precio final.

12. ¿Son obligatorios los contratos de arras?

De hecho, no, no es obligatorio elaborar un contrato de arras, sin embargo, esto podrá ayudarte a evitar problemas al adquirir un inmueble.

13. ¿Los contratos de arras se firman ante un notario?

En realidad, este procedimiento tampoco es de carácter obligatorio, pues el contrato tendrá la misma validez si prescinde la presencia del notario. No obstante, se recomienda recurrir a uno para obtener más seguridad y garantías a nivel legal.

14. ¿Qué pasa si caduca el contrato de arras?

Todos los contratos de este tipo tienen una fecha límite, indicada en el documento. En caso de ser superada, es decir, que se venza el contrato, las consecuencias por haber incumplido serán las que mencionamos en apartados anteriores.

15. ¿Puede ser prorrogado el contrato de arras?

En ocasiones siempre existirá la posibilidad de extender la validez del contrato, siempre que ambas partes accedan a ello. Para esto, debe incorporarse un anexo al documento principal, donde se indique el nuevo plazo y los motivos de la posible prórroga.

16. ¿De qué manera se tributan las arras?

En función del tipo de inmueble que esté vendiendo se aplicará la declaración de la renta que corresponda. Es decir, si se trata de una casa de segunda mano se tributa en el ITP. En cambio, si es una obra nueva, se paga y tributa el IVA.

17. ¿Qué pasa si firmo un contrato de arras, pero no me conceden la hipoteca?

En caso de que la entidad bancaria no te conceda la hipoteca tras haber firmado el contrato, no podrás recuperar la cantidad invertida. A no ser que el documento incluya una cláusula que indique lo contrario.

18. ¿En qué se diferencia el contrato de arras y el contrato de compraventa?

La diferencia más relevante entre ambos es que el contrato de compraventa es obligatorio, mientras que el contrato de arras no.

19. Otras trámites de interés